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厚几研究|策划定生死、设计定格局、装饰定品质
2019-08-14 09:01 来源:厚几商旅文研究院   字号: 

很多仗,尚未开打,胜败已定。在商业这个没有硝烟的战场上,如何把握全局,成为常胜将军?8月10日,受365bet体育投注一家知名地产公司之邀,厚几商旅文研究院举办了首场主题为“商业规划设计深度剖析”内训会。厚几集团联合创始人、湖北厚几商业管理有限公司董事、厚几商文旅研究院规划设计院分院院长王永磊作为主讲嘉宾,用一整天时间,给现场学员带来关于商业地产趋势、选址、规划、设计等多部分系统完整的专业知识梳理。让学员们茅塞顿开,意犹未尽。

▲内训会现场

避免商业踩雷,请收好这份全流程单!

1、商业地产趋势: “人 、货、场”进入4.0时代

商业的关键无非“人、货、场”,商业1.0时代强调货,那是物质奇缺的年代,谁拥有货谁就是赢家;商业2.0时代强调场,物质丰富了,人们追求好的购物环境;商业3.0时代强调人,体验式消费占据上锋;而商业4.0时代,是网络的时代,强调线上线下的结合。 商业进入4.0时代,商业更新迭代的速度前所未有地快,过去的商业3-5年会出现一个变化。 现在的商业1年之内就有出现3-5个变化。

从统计数据来看,2018年全国开业商业购物中心数量创下新高后,2019年又将迎来大规模的开业。其中华东区占比近四成,西南持续活跃稳居第二,新一线城市中,重庆开业量居全国之首,二三线城市开业量爆发,小体量项目占比小幅增长,大体量项目占比下滑。由此,商业地产发展趋势有五大点:爆发式增长、进入存量时代、局部过剩、二三四线爆发、规模趋向小型化。但不可忽视,商业乱象重重:同质化严重,投资回报率低,商业规划、建造等不专业导致物业使用有一定缺陷,商业地产运营艰难。经过多年的实战运作、经验,他总结了一套商业地产十大禁忌及商业地产的20条天规, 帮助大家更理性看待商业项目开发。

2、商业选址要点: 6看8选50问

“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”李嘉诚曾经强调的地段论放在今天仍然十分受用。商业地产选址是商业开发中非常重要的一环。王永磊谈到,有一个朋友曾请他去看了19块地,却发现没有一块地适合干商业地产,这说明什么?再多的地块,不适合干商业坚决不要碰,再难的地块,只要适合干商业,你可以想尽办法拿下来。具体而言,商业选址应该有哪些原则,他提炼出了“6看8选50问”,商业选址应遵循“市场调研—6看8选50问—规划方案—上合研判—确定方案—政府交流—协议会签—摘牌”这一逻辑。带着规划+策划+测算结果去拿地,是商业地产开发成功的要素。一个成功的商业项目要能够带动城市产业结构调整,拉动消费需求,完善城市区域功能,创造大量就业岗位,创新持续巨额税源。选址选错了,再变更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重!

3、商业规划解析: 策划定生死,设计定格局,装饰定品质。

商业地产对设计专业有更高的要求。很多项目因为前期策划定位失误,设计失当,导致项目一败涂地,并影响开发方整体的现金流。“策划定生死,设计定格局,装饰定品质。”卓越的规划设计是商业地产的核心武器,没有导向性的规划设计就像没有灵魂的僵尸。面对风起云涌的商业综合体和购物中心发展大潮,很多地方购物中心的开发过于冒进,存量饱和,行业竞争日趋激烈,好的规划设计速度快、成本省、招的进、留得住、卖场旺、估值高。差的规划设计进度慢、拆改达、招不来、留不住、人冷清、难变现。万达当初成立自己的商业规划设计研究院,起因万达一项目由于规划设计出现了偏差,白白损失9个亿。这个高额学费不止让王健林,也让从事商业地产的人看到,商业规划设计是项目成败的关键!

对于商业地产商,一定是三思而后行: 商业规划讲求以终为始,你的资产最终是要干什么一定要想清楚。 只有先把这个问题想清楚,才能给规划师以方向。 此外,在对商业规划人才选择上,许多公司还会走进一个误区。认为只需专注做好规划即可。却不知,如果不是对项目所在地域了解透彻,如果不是对商业的全流程都清楚,规划做得再美,其实都是纸上谈兵,没办法完美落地。

4、商业设计误区: 未能以商业需求为导向

商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。目前,很多项目前期规划设计时稍做优化就能减少很多拆改,并且满足后期运营中的各种调改使用,但如今前期设计的不专业,导致后期出问题的情况是比比皆是。商业设计误区总共有四大方面,第一,外观设计综合症;第二,平面布置综合症;第三道路规划综合症;第四,忽视前期商业定位与规划。比如入口动线、楼层水平动线、中庭动线、楼层垂直动线、外部系统动线等都要考虑到商业动线设计中去,不同类型的动线设计形式各有优缺点,如果不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。

做商业规划的人,应该是懂全局的。 商业开发建设的许多环节,不能一个环节找一套班子,每一套班子只对自己的那一块负责,却有意无意给下一道工序埋雷,最后相互推诿。

5、商业业态规划: 充分考虑主力店业态要求

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。商业业态的规划逻辑是“贴合定位—段落唯一垂直导流—水平关联—氛围清晰。”《中国商业业态工程物业条件标准》重点解读了超市、电影院的等主力店业态要求。比如超市在选择要求中要控制人口,熟悉交通条件和周边环境。物业要求上,要了解物业形态、卖场面积、停车场面积、卖场层高、荷载等等。电影院要考虑其影城规划设计,满足影院功能组织。在商业设计环节就要做到“以实战为基础,以终为始,以结果为导向”,整合行业链条中的各个关键因素,形成闭环,互为一体。

从古到今,凭借直觉和经验“拍脑袋决策”成了不少购物中心的通病,王永磊现场对照设计图纸,详细复盘了一商业地产经典案例,从演示中我们可以看到,该项目被政府、公园、老城区三面包围,进行规划设计时,开发商竟将购物中心主出入口放置在城市二级道路上,同时,设计多个核心筒,将后面住宅望向公园的视线全部遮盖,不仅降低了住宅的品质,还使得周边道路拥挤不堪。商业价值上,400米的沿街价值未充分挖掘,开发模式上,自持为主,资金压力大。商业动线犯了大忌,内部动线不贯通。空间尺度上,商街太窄,过于狭长,内部利用率差。出铺率上,由于规划设计有核心筒,存在死角,租金收益低。通过一系列的调整,比如将购物中心出入口放置在主干道,多个方案比选,优中选优,杜绝“无策划,不规划;无内容,不设计;无运营,不施工”,策划思想前置,从而科学合理的推进项目。

商业模式也有很多种,不能说哪种模式一定更有优越性,但选择了不同的开发模式,它的发展期和成熟期节点各不同,商业地产公司必须要了解所选择的模式规律。

商业如果开局好,客流旺,会吸引更多的商家入驻,更多的人群来此消费。反之则会陷入死胡同。正因此,做商业,就是将每一细节都精益求精精,必须确保从一开始就进入商业的正循环。

当天内训会结束后,安排了现场考试,以巩固知识的消化与吸收。从“问卷调查表”中可以看出,学员们对于此次的内训会给予了高度评价。在关于”课程内容的实用性“、”培训老师的专业度“、”课件完整性“等17个问题的调查中,近90%的学员选择勾选了”非常满意“和”满意“选项。

有学员表示,课程干货很多,有很强的指导性,但课程安排很紧,还希望有更多案例分享,这样的学习完全可以细分到2天甚至更多天来学习。

厚几商旅文研究院

丁霞

厚几集团联合创始人

厚几商旅文研究院创始人

湖北厚几商业管理有限公司总经理

厚几商旅文研究院是厚几集团核心业务板块之一,由原万达集团副总裁、万达学院院长陈平出任名誉院长、原365bet体育投注万达总经理赵毅担任院长。该平台致力于商业及文化旅游地产行业的趋势研究、政策解读、方案解决等多领域平台分享;致力于将碎片化的知识进行系统化、结构化、深入化梳理。对全国经典商业案例进行深度剖析、实操全流程解析;对实力商业名企进行战略研读;及时播报厚几动态,组织商业大咖做专业培训。

平台上线以来,受到厚几集团及行业内人士广泛关注,成为全程策划、规划设计、招商运营、开发代建、物业管理等商旅文地产综合服务平台,为商业企业提供頋问式服务。 厚几商旅文研究院拥有大量的商业领域专家,大咖全部来自一线,拥有多年的商业实战经验。 能满足各类商业地产公司内训、外训、公开课、游学等不同的商业培训需求。 通过专业知识培训为企业内部造血! 解企业高层之惑! 解培训管理者之惑! 解企业员工之惑!

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